農村集體用地如何合法開發？這篇文章一字千金
首先我們來看農村用地分為哪幾種類型，與國有土地不同，農村土地屬于集體用地，分為集體農用地、集體建設用地、未利用地三大類，本文將為讀者解讀三類六種用地的利用開發方式。休閑農業項目在符合土地利用規劃，確有必要占用耕地時，可以采用城鄉建設用地增減掛鉤的方法解決，即先行在異地墾地，數量和質量驗收合格后，再用作建設用地。異地可以是本鄉鎮、本區縣，經國家相關主管部門批準也可跨省區實施。這既能保證18億畝耕地只增不減，又能保證必要的建設用地供應。林地是森林的載體，起到生態涵養、防風固沙、林業生產等功能，最具開發價值的是那些森林茂密、生態優美，富含高濃度空氣負離子，可以提供自然體驗機會和促進公眾健康的林區。在用地方面，可以建設森林體驗（館）中心、森林養生（館）中心、森林浴場、解說步道、健身步道等基礎設施，但不能在基地范圍內建設醫院、療養院、養老院等大型醫療、養老設施。森林體驗與森林養生產品支持發展方向
我國南方地區的廣大低山丘陵區擁有大面積的低丘緩坡地，這些土地的利用現狀主要是林地、園地、草地及零星的耕地（基本農田），各自所占比例不同。按照利用方式可把它分為宜農類、宜林（園）類、宜建類三大類，開發為建設用地是低丘緩坡開發利用的主要方式之一。以浙江德清莫干山裸心堡為例，該項目采取“點狀供地、垂直開發”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可以只征不轉，以租賃、劃撥、托管等方式供項目業主使用。裸心堡僅新增建設用地12畝，其余八成的建筑是租用當地農房改造而成，園區內的200多畝山林，從村民手中流轉，保持原貌，大大節約了用地指標。總結：在現行土地法律制度下，存在兩種農用地利用方式：土地承包經營權可以通過轉讓、轉包、出租、互換、入股和抵押的方式進行流轉。由于轉包和互換范圍限于同一集體經濟組織內，因此，社會資本僅可通過轉讓、出租、入股和抵押的方式進行土地承包經營權的流轉。建設旅游項目確需占用農用地的，可采取重點項目清單制度，把需要建設用地指標的重大旅游項目納入建設用地協調清單，與土地利用總體規劃、土地利用年度計劃進行對接與協調，通過土地利用規劃的調整，實現農轉用和土地征收。在現有政策下，集體建設用地是發展休閑農業和鄉村旅游項目的重要用地形式，其中，集體經營性建設用地，在整個集體建設用地當中占比不超過10%，在試點地區可以直接入市；宅基地是農村集體建設用地的大頭，也是農村文旅產業發展的新空間。統計顯示，中國約有19萬平方公里的農村集體建設用地，其中宅基地約占13萬平方公里。以成都市郫都區為例，該區對集體經營性建設用地進行了用途管制，明確農村集體經營性建設用地不能用于房地產開發，只能用于旅游、商業、工業等。2015年9月，四川邁高旅游公司競得郫縣戰旗村一宗集體經營性建設用地，面積13.447畝，每畝價格52.5萬元，該公司獲得這塊土地40年的使用權，規劃打造集美食體驗、農業觀光、休閑度假于一體的鄉村旅游綜合體項目。目前，在許多欠發達地區的鄉村，因為進城務工人員增多，大量宅基地便被長期閑置。閑置宅基地或宅基地整理結余的建設用地可直接開發利用，發展休閑農業和鄉村旅游等多種業態，目前主要存在4種宅基地利用方式：為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，國家在包括北京、上海、佛山等城市在內的13個地區開展利用集體土地建設租賃住房的試點，村鎮集體經濟組織可以選擇自行開發運營，或者通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。宅基地所有權仍歸農民所有，將農村閑置住房進行個性化改造，形成一房一院一地，并根據需求改造為市民田園生活、度假養生、文化創意產業等多種模式，通過互聯網、物聯網技術平臺，與城市租賃住房需求對接，政府、集體經濟組織、農戶以及城市消費者實現“四贏”。以北京為例，截止2018年一季度，北京已有2000多套農莊加入到了“共享農莊”之中，分布在包括房山、密云在內的11個近遠郊區，其中60%位于北京一小時經濟圈內?！肮蚕磙r莊”提倡因地制宜，在統一規劃下小規模、創新性發展農莊經濟，避免了過度城鎮化對農業生產環境的侵害。與傳統的關注解決城里老人如何在城區、機構養老不同，“鄉居式養老”主張盤活鄉村存量傳統民居，吸引城區老人到鄉村養老，以求回歸他們向往已久的田園生活。以北京國奧鄉居為例，北京懷柔區田仙峪村委會把擁有閑置宅院的農戶組成專業合作社，流轉30處農民院落的經營權，租讓給國奧集團，后者把農家宅院改建成各具特色的休閑養老院出租給市民。農民取得房屋租金，并參與保姆、保潔、餐飲等養老服務，合作社每年獲得經營利潤給社員分紅，農民可獲得宅院租金、勞務薪酬與合作社分紅三重收入。我國宅基地是集體所有，且“一戶一宅”，在宅基地使用權放活的背景下，整合部分相鄰農戶的宅基地，可開發為小型的民宿集群。村民將閑置農房、宅基地等集體資產集中在村集體或合作社手中，后者引入社會資本進行民宿項目的開發。以寧波市象山縣為例，2018年初，安可鄉建團隊與象山縣小百丈村簽訂協議，由村集體出面向村民租賃閑置農房、宅基地等，然后再統一租給安可團隊進行開發，安可團隊計劃投資約7000萬元建設精品民宿和環保主題營地。隨后，象山縣分別向小百丈村村民和安可鄉建團隊發放農村宅基地資格權人證和使用權人證，為社會資本合理開發利用宅基地免去后顧之憂。
總結：受限于法律規定，社會資本參與休閑農業和鄉村旅游開發過程中，如果涉及集體建設用地使用權流轉，目前存在兩種途徑：
（1）社會資本通過出讓、轉讓或出租的方式獲得集體建設用地的流轉（“三塊地”改革規定的33個試點地區）；（2）社會資本與擁有建設用地使用權的農村集體經濟組織通過共同舉辦鄉鎮企業或契約的方式進行合作。我國存在大量的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等（以下簡稱“四荒地”），這些土地的面積廣，開發潛力大。對于以“四荒地”發展休閑農業和鄉村旅游的，相關文件多持鼓勵和支持的態度。
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021-6422 7009 13636541448
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時間：2020-12-31
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