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深耕養老市場，開發康養小鎮

一、國家支持康養小鎮發展，全面放開養老市場準入

2020年，國務院重磅提出康養小鎮上升為國家戰略，養老市場迎來投資機遇期。未來20年，將是中國養老產業的黃金20年——以十九大報告“加快老齡事業和產業發展”為契機，中國養老產業的頂層設計與政策架構已初露雛形。

國務院總理主持召開國務院常務會議，“促進健康服務業發展”成為一個重要議題。會議指出，健康服務業包括醫療護理、康復保健、健身養生等眾多領域，是現代服務業的重要內容和薄弱環節。這是滿足群眾迫切需要、提升全民健康素質、保障和改善民生的又一重大舉措，也是提升服務業水平、有效擴大就業、形成新的增長點、促進經濟轉型升級的重要抓手。

國務院發布的《“健康中國2030”規劃綱要》中指出，應積極促進健康與養老、旅游、互聯網、健身休閑、食品融合，催生健康新產業、新業態、新模式。

中共中央、國務院2019年印發了《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》。

規劃明確我國積極應對人口老齡化的戰略目標，提出階段性發展目標：

人口老齡化階段性發展目標

到2022年，我國積極應對人口老齡化的制度框架初步建立；

到2035年，積極應對人口老齡化的制度安排更加科學有效；

到本世紀中葉，與社會主義現代化強國相適應的應對人口老齡化制度安排成熟完備。

同時提出：

? 鼓勵有條件的黨政機關和國有企事業單位舉辦的培訓中心、療養院及其他具有教育培訓或療養休養功能的各類機構經過一定程序整合改造為養老服務設施。

? 全面放開養老服務市場，支持社會資本投資興辦養老機構，落實同等優惠政策。要大力發展民辦養老機構。逐步形成以社會力量為主體的養老服務格局。

? 推動養老服務業融合發展。促進養老服務業與教育培訓、健康、體育、文化、旅游、家政等幸福產業融合發展，不斷提供滿足老年人需求的健康養老、養生旅游、文娛活動等服務，推動與養老服務上下游產業相配套的教育培訓和平臺建設，不斷提升服務品質，改善服務體驗，擴大有效供給

。

國務院辦公廳印發《關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》，提出“全面放開養老服務市場，進一步放寬準入條件”，如下：

降低準入門檻

設立營利性養老機構，應按“先照后證”的簡化程序執行，在工商行政管理部門辦理登記后，在轄區縣級以上人民政府民政部門申請設立許可。

放寬外資準入

在鼓勵境外投資者在華舉辦營利性養老機構的基礎上，進一步放開市場，鼓勵境外投資者設立非營利性養老機構，其設立的非營利性養老機構與境內投資者設立的非營利性養老機構享受同等優惠政策。

精簡行政審批環節

全面清理、取消申辦養老機構的不合理前置審批事項，優化審批程序，簡化審批流程。申請設立養老服務類社會組織，符合直接登記條件的可以直接向民政部門依法申請登記，不再經由業務主管單位審查同意。支持新興養老業態發展，對于養老機構以外的其他提供養老服務的主體，鼓勵其依法辦理法人登記并享受相關優惠政策。

二、康養旅游市場潛力大，養老市場進入投資窗口期

中國人口的老齡化，正以全球最快的速度來臨。專家預計，到2050年，中國60歲及以上人口或將接近5億。在這一趨勢下，以“健康養老”為核心的康養小鎮以雨后春筍之勢在中國興起。

從2020年起，出生于“1960-1975”的一代人開始逐步進入60歲，改革開放以來掌控了中國社會絕大部分財富、資源的群體集體進入老齡化，這勢必將推動中國養老產業走向風起云涌、群雄紛爭的黃金時代。2019年5月，國務院印發《“健康中國2030”規劃綱要》，提出到2030年，健康服務業總規模達16萬億元。在康養產業迎來前所未有的發展機遇面前，康養成為中國特色小鎮建設中的新浪潮。

康養市場開發投資環境利好，開發市場空間大。未來5年，養生旅游的市場規模將呈快速增長態勢，年復合增長率有望達到20%。2020年市場規模將在1000億元左右。

三、康養小鎮開發模式

國家政策支持以及中國老齡化形式嚴峻，為康養小鎮建設帶來機遇也帶來挑戰。

機遇：康養市場供小于求，面臨前所未有的時代發展機遇

日益增長的健康與養老需求和供不應求的市場現狀，為康養產業帶來了前所未有的發展機遇，誕生出無限的市場空間。根據《“健康中國2030”規劃綱要》，到2030年，面對16萬億元的大健康產業，康養小鎮有巨大的市場需求。

挑戰：如何建設真正服務養老健康群體的康養小鎮是挑戰

“真正的康養小鎮需要同步實現度假和養生需求。度假就是旅居和居住，養生就是養老與康復。這些因素，缺一不可。”要真正讓人們離開城市，去往風景秀麗的康養小鎮居住，最大的難題就是能否提供相應的醫療保障。

康養中的“健康”，意味著要為老年群體提供持續不斷的醫療幫助，“從這一點來說，養老地產靠的不是硬件，而是軟件，需要專業的醫療服務人才。”

什么是康養小鎮？

康養小鎮是特色小鎮的一種，是特色小鎮具有爆發力的領域，可以將健康療養、健康產品、生態旅游、醫療美容、休閑度假、體育運動和文化體驗等業態聚合起來。要建設“產業特色鮮明、要素集聚、宜居宜業、富有活力的特色小鎮。

建設條件

資源優勢突出。適宜創建發展康養小鎮的地區，是有良好的生態環境和氣候條件，在此基礎上根據當地不同資源，結合市場需求特點，開發融合不同產業體系的康養小鎮。如擁有宗教文化、長壽文化、溫泉資源、醫藥產業資源等，可依托項目地良好的氣候及生態環境，構建生態體驗、度假養生、溫泉水療養生、森林養生、高山避暑養生、海島避寒養生、湖泊養生、礦物質養生、田園養生等養生業態，打造休閑農莊、養生度假區、養生谷、溫泉度假區、生態酒店/民宿等產品，形成生態養生健康小鎮產業體系。 

產業特色明顯。康養小鎮產業以健康為主，如養老產業、休閑農業產業、度假休閑、健康食品產業、體育產業等。

功能主題明確。康養小鎮不同于一般的小鎮，它的功能性更強。以體育產業為例，依托山地、峽谷、水體等地形地貌及資源，發展山地運動、水上運動、戶外拓展、戶外露營、戶外體育運動、定向運動、養生運動、極限運動、傳統體育運動、徒步旅行、探險等戶外康體養生產品，推動體育、旅游、度假、健身、賽事等業態的深度融合發展。

建設標準

康養小鎮年均PM2.5值小于或等于50。

該區域的負氧離子標準濃度大于或等于5000個/每立方厘米（根據世界衛生組織規定，清新空氣的負氧離子標準濃度不低于1000—1500個/每立方厘米）。

村鎮環境優美，干凈整潔。

附近100公里之內有高鐵、機場、高速，交通方便。  

活動范圍在3平方公里以上。

有發展醫療產業的環境基礎。

開發類型

1、文化養生型

深度挖掘項目地獨有的宗教、民俗、歷史文化，結合市場需求及現代生活方式，運用創意化的手段，打造利于養心的精神層面的旅游產品，使游客在獲得文化體驗的同時，能夠修身養性、回歸本心、陶冶情操。如依托宗教資源，打造文化度假區、依托中國傳統文化，打造國學體驗基地等。  

2、長壽資源型

依托長壽文化，大力發展長壽經濟，形成食療養生、山林養生、氣候養生等為核心，以養生產品為輔助的健康餐飲、休閑娛樂、養生度假等功能的健康養生養老體系。

3、中醫藥膳型

藥食同源，是東方食養的一大特色。因此美食養生可以說是健康旅游中至關重要的一項內容。健康食品的開發，可以與休閑農業相結合，通過發展綠色種植業、生態養殖業，開發適宜于特定人群、具有特定保健功能的生態健康食品，同時結合生態觀光、農事體驗、食品加工體驗、餐飲制作體驗等活動，推動健康食品產業鏈的綜合發展。

4、生態養生型

以原生態的生態環境為基礎，以健康養生、休閑旅游為發展核心，重點建設養生養老、休閑旅游、生態種植等健康產業，一般分布在生態休閑旅游景區或者自然生態環境較好的區域。即依托項目地良好的氣候及生態環境，構建生態體驗、度假養生、溫泉水療養生、森林養生、高山避暑養生、海島避寒養生、湖泊養生、礦物質養生、田園養生等養生業態，打造休閑農莊、養生度假區、養生谷、溫泉度假區、生態酒店/民宿等產品，形成生態養生健康小鎮產業體系。

 

 5、養老綜合型

有一定的環境資源，同時擁有有一定經濟實力的老年群體，將醫療、氣候、生態、康復、休閑等多種元素融入養老產業，發展康復療養、旅居養老、休閑度假型“候鳥”養老、老年體育、老年教育、老年文化活動等業態，打造集養老居住、養老配套、養老服務為一體的養老度假基地等綜合開發項目，為老年人打造集養老居住、醫療護理、休閑度假為主要功能的養老小鎮。帶動護理、餐飲、醫藥、老年用品、金融、旅游、教育等多產業的共同發展。

 

 6、度假產業型

居住養生是以健康養生為理念，以度假地產開發為主導而形成的一種健康養生方式。這種養生居住社區向人們提供的不僅僅是居住空間，更重要的是一種健康生活方式。除建筑生態、環境良好、食品健康等特點外，它還提供全方位的康療及養生設施及服務，并為人們提供冥想靜思的空間與環境，達到在恬靜的氣氛中修身養性的目的。

7、體育文化型

依托山地、峽谷、水體等地形地貌及資源，發展山地運動、水上運動、戶外拓展、戶外露營、戶外體育運動、定向運動、養生運動、極限運動、傳統體育運動、徒步旅行、探險等戶外康體養生產品，推動體育、旅游、度假、健身、賽事等業態的深度融合發展。

8、醫學結合型

康療養生產品的構成主要是以中醫、西醫、營養學、心理學等理論知識為指導，結合人體生理行為特征進行的以藥物康復、藥物治療為主要手段，配合一定的休閑活動進行的康復養生旅游產品，包括康體檢查類產品，它是醫療旅游開發中的重要內容之一。

四、康養小鎮的土地流轉與資產流轉

土地流轉

根據法規政策規定，國家不禁止在集體土地上開發營利性的養老地產、康養度假等設施；但是鼓勵開發非營利性的養老地產。

在集體土地上，建設養老項目，并配套養老服務設施是可以的，但存在一定程度上的產權問題，建議在一線城市進行開發。

? 根據《土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。

? 非盈利性鄉鎮村養老服務設施用地當然屬于公益事業建設用地的范疇，因此，興建本集體經濟內部成員使用的非營利性鄉鎮村養老服務設施，當然可以使用集體建設用地。

? 2014年《養老服務設施用地指導意見》：“農村集體經濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老設施”

? 2019年，《國務院辦公廳發布關于推進養老服務發展的意見》鼓勵各地探索利用集體建設用地發展養老服務設施。

資產流轉

康養小鎮資產流轉主要見于鄉居康養開發中

喚醒沉睡資源——閑置資產流轉

閑置資產流轉是度假鄉居模式成功開發的首個關鍵因素，也是重要的資源獲取途徑。農村閑置資產流轉，實質是一次城鄉要素流動的改革，是推進美麗鄉村建設和增強農村集體經濟、增加農民收入的一個探索。一些鄉村中，農民擁有的土地、房屋等資產普遍閑置“沉睡”，財產權、收益權得不到有效體現，進而造成了農村產權資源錯配或閑置浪費。鄉村閑置資產流轉能夠喚醒沉睡的閑置資產，發揮資產價值，進而實現一定收益。

資產流轉的形式

資產流轉可以采取多種流轉形式，出租、出讓、轉包、入股等為資產流轉的主要形式。

（1）出租。是農戶與承租方之間在一定期限內的資產使用權轉移，農戶自愿將全部或部分資產使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協商確定，最長不超過承包合同的剩余期限。出租流轉的步驟一般為村集體統一收購（收回）閑置資產；農戶在獲得一次性補償后，自愿放棄土地、房屋等的使用權；承租人和村集體協商租賃價格、租期（一般是20年），并簽訂房屋租賃合同。

（2）入股。即農戶將全部或部分資產的使用權作價為股份，參與股份制或股份合作制經營，以入股的資產使用權作為分紅依據，股紅按經營效益的高低確定。該模式體現了旅游業“利益共享”的精神，在旅游開發的同時，兼顧村民的長遠利益，獲得就業機會或從事經營工作，使他們能夠長期分享旅游收益

（3）轉包。主要為閑置土地流轉形式。即土地承包方將全部或部分承包地的使用權包給第三方，轉包期限在不超過土地承包合同的剩余期限內由雙方協商確定，轉包方與發包方的原承包關系不變。

（4）出讓。主要為閑置土地流轉形式。即取得一定量的土地補償后放棄土地承包經營權剩余期限的形式。這部分被征用了土地的農民，在按有關規定獲得資金補償后，就將土地使用權交給發包方或當地政府，從而再轉交給建設方，承包方對這部分土地的使用權即行終止。