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田園綜合體開發指導大全

2021年5月8日，財政部下發《關于進一步做好國家級田園綜合體建設試點工作的通知》。2017年推出第一批田園綜合體后，試點工作已經暫停四年。這次國家重新啟動田園綜合體建設試點工作，值得大家高度重視！

1、7 大試點立項條件

功能定位準確

圍繞有基礎、有優勢、有特色、有規模、有潛力的鄉村和產業，按照農田田園化、產業融合化、城鄉一體化的發展路徑，以自然村落、特色片區為開發單元，全域統籌開發，全面完善基礎設施。突出農業為基礎的產業融合、輻射帶動等主體功能，具備循環農業、創意農業、農事體驗一體化發展的基礎和前景。明確農村集體組織在建設田園綜合體中的功能定位，充分發揮其在開發集體資源、發展集體經濟、服務集體成員等方面的作用。

基礎條件較優

區域范圍內農業基礎設施較為完備，農村特色優勢產業基礎較好。區位條件優越，核心區集中連片，發展潛力較大；已自籌資金投入較大且有持續投入能力，建設規劃能積極引入先進生產要素和社會資本，發展思路清晰；農民合作組織比較健全，規模經營顯著，龍頭企業帶動力強，與村集體組織、農民及農民合作社建立了比較密切的利益聯結機制。

生態環境良好

能落實綠色發展理念，保留青山綠水，積極推進山水田林湖整體保護、綜合治理，踐行看得見山、望得到水、記得住鄉愁的生產生活方式。農業清潔生產基礎較好，農業環境突出問題得到有效治理。

政府措施有力

地方政府積極性高，在用地保障、財政扶持、金融服務、科技創新應用、人才支撐等方面有明確舉措，水、電、路、網絡等基礎設施完備。建設主體清晰，管理方式創新，搭建了政府引導、市場主導的建設格局。積極在田園綜合體建設用地保障機制等方面作出探索，為產業發展和田園綜合體建設提供條件。

投融資機制明確

積極創新財政投入使用方式，探索推廣政府和社會資本合作，綜合考慮運用先建后補、貼息、以獎代補、擔保補貼、風險補償金等，撬動金融和社會資本投向田園綜合體建設。鼓勵各類金融機構加大金融支持田園綜合體建設力度，積極統籌各渠道支農資金支持田園綜合體建設。嚴控政府債務風險和村級組織債務風險，不新增債務負擔。

運行管理順暢

根據當地主導產業規劃和新型經營主體發展培育水平，因地制宜探索田園綜合體的建設模式和運營管理模式。可采取村集體組織、合作組織、龍頭企業等共同參與建設田園綜合體，盤活存量資源、調動各方積極性，通過創新機制激發田園綜合體建設和運行內生動力。

帶動作用顯著

以農村集體組織、農民合作社為主要載體，組織引導農民參與建設管理，保障原住農民的參與權和受益權，實現田園綜合體的共建共享。通過構建股份合作、財政資金股權量化等模式，創新農民利益共享機制，讓農民分享產業增值收益。

2、8 類不予受理的情況

1、未突出以農為本

2、項目布局和業態發展上與農業未能有機融合

3、以非農業產業為主導產業；

4、不符合產業發展政策；

5、資源環境承載能力較差；

6、違反國家土地管理使用相關法律法規，違規進行房地產開發和私人莊園會所建設；

7、鄉、村舉債搞建設；

8、存在大拆大建、盲目鋪攤子等情況。

3、6大重點建設項目

圍繞田園綜合體的建設目標和功能定位，田園綜合體試點要重點抓好生產體系、產業體系、經營體系、生態體系、服務體系、運行體系等六大支撐體系建設。

①、夯實基礎，完善生產體系發展條件

要按照適度超前、綜合配套、集約利用的原則，集中連片開展高標準農田建設，加強田園綜合體區域內“田園+農村”基礎設施建設，整合資金完善供電、通信、污水垃圾處理、游客集散、公共服務等配套設施條件。

②、突出特色，打造涉農產業體系發展平臺

立足資源稟賦、區位環境、歷史文化、產業集聚等比較優勢，圍繞田園資源和農業特色，做大做強傳統特色優勢主導產業，推動土地規模化利用和三產融合發展，大力打造農業產業集群；穩步發展創意農業，利用“旅游＋”、“生態＋”等模式，開發農業多功能性，推進農業產業與旅游、教育、文化、康養等產業深度融合；強化品牌和原產地地理標志管理，推進農村電商、物流服務業發展，培育形成1—2個區域農業知名品牌，構建支撐田園綜合體發展的產業體系。

③、創業創新，培育農業經營體系發展新動能

積極壯大新型農業經營主體實力，完善農業社會化服務體系，通過土地流轉、股份合作、代耕代種、土地托管等方式促進農業適度規模經營，優化農業生產經營體系，增加農業效益。同時，強化服務和利益聯結，逐步將小農戶生產、生活引入現代農業農村發展軌道，帶動區域內農民可支配收入持續穩定增長。

④、綠色發展，構建鄉村生態體系屏障

牢固樹立綠水青山就是金山銀山的理念，優化田園景觀資源配置，深度挖掘農業生態價值，統籌農業景觀功能和體驗功能，凸顯宜居宜業新特色。積極發展循環農業，充分利用農業生態環保生產新技術，促進農業資源的節約化、農業生產殘余廢棄物的減量化和資源化再利用，實施農業節水工程，加強農業環境綜合整治，促進農業可持續發展。

⑤、完善功能，補齊公共服務體系建設短板

要完善區域內的生產性服務體系，通過發展適應市場需求的產業和公共服務平臺，聚集市場、資本、信息、人才等現代生產要素，推動城鄉產業鏈雙向延伸對接，推動農村新產業、新業態蓬勃發展。完善綜合體社區公共服務設施和功能，為社區居民提供便捷高效服務。

⑥、形成合力，健全優化運行體系建設

妥善處理好政府、企業和農民三者關系,確定合理的建設運營管理模式，形成健康發展的合力。政府重點負責政策引導和規劃引領，營造有利于田園綜合體發展的外部環境；企業、村集體組織、農民合作組織及其他市場主體要充分發揮在產業發展和實體運營中的作用；農民通過合作化、組織化等方式，實現在田園綜合體發展中的收益分配、就近就業。

4、申報流程及材料要求

申報時間

國家級田園綜合體申報時間是5月底前。

省級田園綜合體申報時間按照各省財政廳文件執行。

申報部門

國家級田園綜合體申報部門：

財政部農業司（國務院農村綜改辦）、國家農發辦。

省級田園綜合體申報部門多為財政廳農發辦。

申報流程

申報材料

國家級田園綜合體：

需要報送試點三年規劃及年度實施方案。

省級田園綜合體：

按照各省財政廳文件執行，多提供項目可行性研究報告。

方案的具體編制大綱如下：

1、基本情況：開展試點區域內（包括建設地點所在地的縣市區、鄉鎮和行政村）農業農村經濟和社會發展、農業基礎設施和農業產業發展現狀，開展試點的必要性和重要性等。

2、田園綜合體概況：包括田園綜合體建設地點、區域面積、時間、建設領導小組情況、主要技術支持和合作單位、主導產業（產品）、（擬參與投資與運營）企業與農戶等方面的總體情況。

3、指導思想、基本原則目標任務

4、主要建設內容：田園綜合體內六大支撐體系的建設任務，包括功能板塊、項目布局、發展重點等，附規劃圖。年度實施方案還應明確年度項目建設內容、建設數量或任務。

5、建設、管理和運營體制機制：包括田園綜合體的建設運營管理機構，運營機制；農民、村集體組織、農民合作社與企業的利益聯結機制等。

6、投資估算與資金籌措方案：三年總投資及年度投資需求估算，農業綜合開發資金安排用于土地治理子項目的資金規模和比例；統籌整合其他渠道財政資金的來源幾件這內容;社會資本及金融資本的來源及建設內容等。年度實施方案中應進一步細化落實到具體建設項目的投資估算和資金籌措方案。

7、經濟、社會和生態效益

8、資源環境影響評估分析：重點對區域內水資源供需平衡及水質、生態環境影響分析。

9、政策保障措施：申報材料中除重點說明保障項目建設順利進行的各項措施外，還應專門說明保證田園綜合體“姓農為農”、與市場對接可持續經營載體、保護農民利益、保持原有田園風貌的具體措施。

10、其他

（1）分年度建設內容、目標任務和投資估算須以附表形式予以說明；

（2）當年擬扶持的土地治理項目和產業發展項目，應編制可行性研究報告，按照有關規定進行評審。

（3）省級農發機構還應對競爭立項、項目公示等方面情況予以說明。

5、田園綜合體用地方法

采用土地銀行的方式

在完成農村土地確權工作的地區，可采用“土地銀行”的方式，實現農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對于農戶獲取啟動資金自營個體旅游項目和專業企業規模化獲取土地用于開發大型旅游項目而言都具有現實意義。

建立以土地股份為基礎的合作社

有條件的農村集體可以建立合作社，農戶以承包的土地入股，進行股份合作。這樣可以使土地集中經營、高效經營、形成規模化、產業化經營。這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學，對加強休閑農業和鄉村旅游領域的農村集體經濟發展能力，保障發展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。

使用農村閑置宅基地及廢棄園地

城鎮化的快速發展，令大量農民進城買房，農村房屋閑置，田地疏于管理。實際上，在新農村集中居住后，閑置下來的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑農業與鄉村旅游的良好發展空間。對這些農村集體土地進行指標整理和農林復墾，并根據旅游產業經營需求合理配置建設用地指標，有助于提高休閑農業與鄉村旅游的招商效率與質量。

土地置換、租賃、入股聯營等

對經濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯營等方式，統籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發過程中，需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題；另一方面可以充分發揮土地使用價值，集約化發展，便于個人或企業經營管理。

6、田園綜合體用地限制

不得占用基地農田

基本農田俗稱“吃飯田”“保命田”，其重要程度不言而喻。對于基本農田有“五不準”：

（1）不準占用基本農田進行植樹造林、發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網；

（2）不準以農業結構調整為名，在基本農田內挖塘養魚、建設用于畜禽養殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動；

（3）不準違法占用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設；

（4）不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃，將基本農田納入退耕范圍；

（5）不準非農建設項目占用基本農田（法律規定的國家重點建設項目除外）。

因此，在進行休閑農業開發中必須弄清楚其是否占有基本農田。

不得超越土地利用規劃

各地區國土資源部門都會制定土地利用總體規劃，規劃會規定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規劃確定的用途和條件使用土地；此外還會確定土地利用年度計劃，對年度內新增建設用地量，土地開發整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。休閑農業開發必須要明確當地土地規劃中其園區所占土地的用途，符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿足休閑農業園區對建設用地的要求。

嚴禁隨意擴大設施農用地范圍

以農業為依托的休閑觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。

進行建設用地管理就必然涉及農用地轉用審批手續，農業設施興建之前為耕地的，非農建設單位還應依法履行耕地占補平衡義務。這在無形中既增加了休閑農業開發建設成本，而且也使得農業休閑開發變得更為復雜，甚至會使部分休閑農業夭折。

7、田園綜合體雷區不要碰

無址可選也要選

有時候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過程中，土地往往獨此一家，讓你別無其他選擇。例如，家鄉有限的土地資源，而作為開發者，又急切地想去做，以至于無址可選的時候也要去選。可想而知，這種選址方式肯定最終效果不理想。

有地就先拿下再說

休閑農業作為一個舶來詞，許多人對此并沒有深刻的見解。許多人拿地心切，在沒有做好充分的休閑農業規劃前，就匆匆決定，先拿下再說，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何，恐怕只能聽天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會成為燙手的山芋。

跟著感覺走

做休閑農業項目不能跟著感覺走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對所選之地的價值有準確的認識，了解土地如何開發與利用，還要對未來的發展有遠見，尤其是目標客戶及將來市場情況的判斷，還要有項目與市場的對接手段。唯有具備這些，才不至于陷入誤區。如果僅僅憑借以往經驗，跟著感覺走，恐怕將成為后來人的反面教材。